文章来源：21世纪经济 易方/文
2018年，花样年实现了300亿元的销售目标，在这个房地产市场下行的逆势中较2017年同期整整增加了100亿的销售额，跻身地产百强第81位，在逆市中打了个翻身仗。
近日，花样年公告了2018年1-12月全年累计合约销售。公告显示，花样年在2018年全年累计销售面积达269.88万平方米，销售额实现人民币301.73亿元，同比增速近50%。
花样年在房地产业务上的持续发力是有目共睹的。2018年，花样年集中在一二线城市加快了拿地步伐，多种方式扩大土地储备，据公开信息显示，现有储备货值达3000亿元。
但同时，这也引起评级机构的注意，花样年的节奏是否过于激进?国际评级机构标普在最新的评级中指出，公司杆率与偿债能力存在较大压力，但同时公司拥有稳固的合约销售及回款，将增强其未来偿债能力，目前公司流动性充裕。
轻重并举两步走
现时，花样年在轻资产布局稳步发展的基础上，两条腿走路，既实施聚焦地产开发与社区服务两大“头部”业务牵引的战略，轻重并举打造基于社区综合产业的产业金融集团。
2018年正值宣布二次转型的第二年，花样年以物业管理为主的轻资产业务持续保持行业领先地位。财报数据显示，花样年控股旗下社区服务平台彩生活截至2018年6月30日累计平台服务面积超过9.81亿平方米，而在并表万象美后，彩生活的自管面积也增加到4.84亿平方米，管理社区达到2555个。在彩生活2014年上市之后，已有数十家房地产企业拆分物业上市，解资金之渴。
确实，轻资产带给花样年的收入也即刻体现在其财务报表。2018年中报显示，花样年轻资产收入占比已超过50%，同比大幅增加68.6%，收入约为26.3亿人民币，在物业服务领域，花样年优势明显，两条腿走路的花样年在逆市下似乎更有了底气。
按照克而瑞研究中心最新发布的《2018年中国房地产企业销售排行榜》销售业绩排名上，在2017年的榜单上，花样年还徘徊在百位。而花样年凭借301.7亿的销售额已迅速跻身百强第81名。
对于这个成绩，花样年显然有些不甘心。虽然相较花样年在2017年时201.64亿元销售业绩进步已有100亿元，但在2018年的销售榜单中，千亿销售规模已是全国前30强的门槛，而千亿也是花样年在未来几年中的冲刺目标。
区域深耕凸显成效
即便是在2018年严峻的市场环境下，花样年深耕区域的战略凸显成效，成熟市场虽然竞争激烈，花样年在一二线城市的份额呈现稳步上升。从城市来看，成都、深圳、天津、苏州和南京等城市是花样年销售的主力，尤其是家天下系列产品表现突出，据统计2018年合计贡献合约销售约75.17亿元。
2018年中报显示，成渝经济区合约销售贡献已经占据主导位置，由2017年占比19%迅速增至53%。此外，2018年，成都单个城市的累计合约销售额超过100亿元，是贡献最大的城市。据克而瑞统计，今年是花样年首次跻身成都百亿房企行列，也是成都当地增速最快的房企，同比增幅达248%。
花样年深耕区域的战略规划正卯足了劲儿。据公开信息显示，2018年12月花样年最新竞得郫都区蜀都新城57.94亩地块，并通过收并购、合作开发等方式持续深耕双流、郫都等热点区域。
在加快销售的同时，花样年也在丰富储备。 早前2018年中业绩发布会，公司管理层曾表示，花样年在粤港澳大湾区、成都区域、华北区域、华东区域及华中区域拥有的土地储备，全周期开发完成后货值超过3000亿元。
加速融资“造血”
对房地产行业而言，2018年是个逆市。但花样年在2018年的土地扩增速度与销售金额都在加速增长。
此前，标普因花样年在房地产业务上的发力节奏给出了自己的看法，其认为，花样年二次转型发力地产业务，会令花样年负债持续走高。
根据历年财报，2015年年末、2016年末、2017年末和2018年上半年，花样年的资产负债率分别为72.53%、73.63%、74.33%和78.05%，花样年的资产负债率有了一定程度的上升。
但与行业平均数据相比，Wind数据显示，截至2018年6月30日，房地产行业资产负债率的均值为79.46%，此外，行业四大龙头的资产负债率均在75%以上。分析人士指出，花样年的资产负债率无论是在A股还是港股，对比起来都并不算高，是行业发展的周期性规律。
此外，花样年2018年12月14日在境内公开发行的公司债，发行利率为7.5%，全场认购倍数达到1.55倍，这也显示了境内投资人对公司经营发展的充分认可和支持。
公开数据显示，目前花样年尚有46亿公司债发行额度，其中小公募债19亿，非公开公司债27亿，已获金融机构授信且未提用额度超过400亿元。充裕的货币资金，对公司境内外债务的偿付形成有力保障。
最早标普对花样年的担忧主要源自资金流，其在12月发布的最新的评级报告中指出，花样年在近期发行的票据增强了集团资金流动性，并减轻了再融资压力，花样年持续拥有稳固的合约销售及令人满意的现金收款，将增强未来的偿债能力。
对于花样年而言，标普的担忧并不会成为“成长中的烦恼”。在实现301.7亿的销售规模后，花样年的回款也同步增加。一方面基于2018年强劲的合约销售增长和良好的回款率;另一方面，花样年在拿地的支出上以并购为主，降低项目风险。管理层表示，未来公司会大力通过并购的方式获取优质低价地块，并进一步提高运营效率，辅以优质的社区增值服务，轻重并举，发挥战略优势，提升利润空间。
此外， 2019年地产行业将进入阶段性低潮时期，可能出现更多的并购机会，管理层表示公司将利用好在手现金，继续积极稳健地储备土地，整合行业资源，做好再融资工作，2019年稳中求进。
“逆生长”的道路上虽然存在“成长的烦恼”，如今轻重并举的花样年少了些许逆周期应有的焦躁，两条腿走起来更稳健。相比“活下去”的红色警示，在潘军看来，现在依然是最好的时代。他曾在公开场合表示，强调要敬畏市场，而敬畏并不代表止步不前。或许这才是面对下行周期最应遵循的生存法则：动态调整，稳中求胜。
